El artículo 90 del Estatuto Tributario ha sido modificado de forma reciente por la Ley 1943 de 2018, en el sentido de regular el precio que se debe indicar en la escritura pública de compraventa de bienes inmuebles. Lo anterior, en aras de limitar las prácticas evasivas de impuestos por parte de los contribuyentes que consisten en indicar un precio inferior al real de venta en los instrumentos públicos por los cuales estas se protocolizan.
Antes de la entrada en vigencia de la norma, cuando se realizaban operaciones de venta de inmuebles se solían distinguir dos conceptos respecto del valor de los bienes. De una parte, el valor real de venta pactado entre las partes, y de otra, el valor o avalúo catastral. El primero tiene como referente el valor que comercialmente tiene el inmueble en el mercado y es el que pactaban y empleaban las partes realmente como valor de las transacciones dinerarias inmersas en la venta. El segundo es determinado por la administración municipal y era empleado por las partes, por ser así permitido hasta ahora por las normas, para ser fijado en la escritura pública de venta de los inmuebles.
Este último valor, por ser el consignado en el instrumento público por el cual se protocoliza la venta, es el que tiene efectos fiscales.
La norma viene entonces a establecer un mínimo valor que en los instrumentos públicos pueden las partes establecer como precio de la venta de bienes inmuebles y cualquier precio inferior a ese mínimo no se aceptará tributariamente. En sí, la norma contempla como límite el avalúo catastral, lo que no significa que se pueda escriturar por ese mismo valor, ya que enseguida establece que ello será “sin perjuicio de un valor comercial superior”, con lo cual podemos concluir que lo que se pretende es que se reconozca el precio real de venta y bajo juramento en el instrumento, entiéndase escritura pública por el cual esta se protocolice, de tal forma que no podrá haber dos precios, uno para la escritura y uno que corresponda al real pactado entre las partes.
Así las cosas, el precio pactado no debe diferir en un 15% del valor comercial, es decir, el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al valor comercial del bien.
Es preciso mencionar que el valor comercial tendrá significancia solo en el caso que la DIAN determine fiscalizar la declaración de renta, o sea, el instrumento público puede ser autorizado notarialmente cumpliendo con el requisito de no ser inferior al avalúo catastral, pero en caso que la DIAN revise esa operación, aplicará la regla del 15% respecto al valor comercial. En esa situación no será tenido en cuenta por la entidad el precio que se haya pactado en la escritura. La DIAN determinará los ingresos según la regla antes descrita con la consecuencia de que habrá que pagar un mayor impuesto, sanciones e intereses moratorios.